Il mercato immobiliare spagnolo sta attraversando una fase di cui si parla molto, ma che pochi interpretano correttamente. Si parla di crisi, si fanno paragoni con il 2008, si prevedono cali dei prezzi. La realtà attuale, però, è profondamente diversa.
Sì, siamo in una crisi. Ma non è una crisi di crollo. È una crisi di carenza.
Nel 2008 il mercato collassò a causa dell eccesso di credito e della speculazione. C era troppo capitale disponibile e troppe abitazioni acquistate senza una domanda reale e sostenibile. Quando il sistema non riuscì più a sostenere questi squilibri, i prezzi scesero bruscamente.
Oggi la situazione è opposta. Non esiste un eccesso di offerta. Esiste una carenza strutturale di abitazioni. E questo cambia completamente le regole del mercato.
A prima vista, i numeri sembrano indicare che i prezzi abbiano già raggiunto massimi storici. Secondo Idealista, alla fine del 2025 il prezzo medio al metro quadrato in Spagna era di circa 2 639 euro, nominalmente superiore ai picchi del 2007 e 2008.
Ma se si considera l inflazione cumulata dal 2008, il quadro cambia. In termini attuali, il massimo del ciclo precedente corrisponderebbe a circa 3 000 euro al metro quadrato.
Ciò significa che, in termini reali, il mercato non ha ancora superato i suoi massimi storici. Si colloca ancora circa dal 10 al 15 per cento al di sotto.
Qui emerge il punto centrale. Molti percepiscono la casa come ormai inaccessibile. Tuttavia il problema non è soltanto l aumento dei prezzi. Il fattore determinante è la riduzione del potere d acquisto.
Negli ultimi anni sono aumentate quasi tutte le categorie di spesa. I generi alimentari sono cresciuti in modo significativo, l energia in alcuni segmenti è quasi raddoppiata, anche i servizi hanno registrato rincari importanti. L immobiliare, invece, è cresciuto più lentamente rispetto a molte spese essenziali.
Eppure è proprio l immobile a essere percepito come il bene più caro. Il motivo è evidente. Si tratta dell investimento più importante nella vita di una famiglia. Non può essere sostituito, ridotto o rimandato indefinitamente. Inoltre l acquisto dipende non solo dal risparmio accumulato, ma anche dal reddito stabile e dall approvazione del mutuo.
In questo contesto si forma il principale squilibrio del mercato attuale. La domanda resta elevata e continua a crescere. La popolazione aumenta, la struttura delle famiglie cambia, sempre più persone vivono da sole e l interesse degli acquirenti internazionali rimane forte.
L offerta, invece, non riesce a tenere il passo. Le nuove costruzioni sono insufficienti, soprattutto nelle aree più richieste. I vincoli amministrativi e la scarsità di terreni edificabili accentuano ulteriormente la tensione.
Il risultato non è un raffreddamento del mercato come nei cicli precedenti. È un progressivo spostamento degli acquirenti. Non escono dal mercato, ma modificano le proprie aspettative. Si allontanano dai centri urbani, riducono le esigenze, rinviano l acquisto o uniscono i redditi familiari per poter accedere alla proprietà.
Questa dinamica è già evidente. L acquisto individuale è sempre più raro. Il doppio reddito sta diventando la norma. Anche con un adeguato anticipo, molte richieste di mutuo vengono respinte per reddito insufficiente.
Di fatto stiamo assistendo a una nuova forma di crisi. Non una crisi dei prezzi, ma una crisi di accessibilità.
In questo scenario diventa chiaro il potenziale di ulteriore crescita. Un analisi economica razionale mostra che i livelli attuali non rappresentano ancora un vero equilibrio di mercato.
Il mercato non ha pienamente compensato l inflazione degli ultimi anni.
La massa monetaria nell area euro continua a crescere, sostenendo il valore degli asset reali.
E la carenza strutturale di offerta non può essere risolta rapidamente.
La combinazione di questi fattori crea una pressione al rialzo duratura. Nelle condizioni attuali, un potenziale incremento del 30 o 40 per cento non appare come una previsione aggressiva, ma come la naturale prosecuzione della tendenza strutturale.
Per un acquirente europeo questa distinzione è fondamentale. Il mercato residenziale spagnolo è in fase di crescita, ma non è surriscaldato. In termini reali resta al di sotto dei massimi storici ed è sostenuto da una domanda solida.
Acquistare oggi significa proteggere il capitale dall inflazione, partecipare alla futura rivalutazione e, se necessario, generare reddito da locazione.
Allo stesso tempo, il rischio di un crollo improvviso come nel 2008 è sensibilmente più basso, poiché le cause strutturali di quella crisi oggi non sono presenti.
Ci troviamo quindi in una situazione relativamente rara. Il mercato è già in crescita, ma non ha ancora espresso tutto il suo potenziale.
La conclusione è chiara. L attuale livello dei prezzi immobiliari in Spagna non rappresenta il vertice del ciclo. È una fase di un più ampio processo di rivalutazione ancora in corso.
Sebastian Pereira, AICAT 8139, 2026
