На ринку нерухомості Іспанії формується ситуація, про яку багато говорять, але яку небагато хто правильно розуміє. Лунають слова про кризу, проводяться паралелі з 2008 роком, очікується зниження цін. Проте сьогоднішня реальність принципово інша.
Так, ми перебуваємо в кризі. Але це не криза обвалу. Це криза дефіциту.
У 2008 році ринок обвалився через надмірне кредитування та спекуляції. Було занадто багато грошей і занадто багато об’єктів, придбаних без реального платоспроможного попиту. Коли система перестала витримувати навантаження, ціни стрімко впали.
Сьогодні ситуація протилежна. Надлишку житла немає. Існує структурний дефіцит пропозиції. І це кардинально змінює правила гри.
На перший погляд здається, що ціни вже досягли історичних максимумів. За даними Idealista, наприкінці 2025 року середня вартість квадратного метра в Іспанії становила близько 2 639 євро, що номінально вище пікових значень 2007 і 2008 років.
Однак якщо врахувати накопичену інфляцію з 2008 року, картина змінюється. У перерахунку на сучасну вартість грошей попередній пік відповідав би приблизно 3 000 євро за квадратний метр.
Це означає, що в реальному вимірі ринок досі не досяг своїх історичних максимумів. Він залишається приблизно на 10 або 15 відсотків нижчим.
Саме тут і криється ключовий момент. Багатьом здається, що житло стало недоступним. Проте проблема не лише в зростанні цін. Вирішальним фактором стало зниження купівельної спроможності.
За останні роки подорожчали майже всі категорії витрат. Продукти харчування суттєво зросли в ціні, енергоносії в окремих сегментах майже подвоїлися, послуги також значно подорожчали. Водночас нерухомість зростала повільніше, ніж багато базових товарів.
Попри це саме житло сприймається як найдорожчий актив. Причина очевидна. Це найбільша інвестиція в житті родини. Її неможливо замінити або частково скоротити. І вона залежить не лише від заощаджень, а й від стабільного доходу та схвалення банку.
На цьому тлі формується головний дисбаланс сучасного ринку. Попит залишається високим і продовжує зростати. Населення збільшується, структура домогосподарств змінюється, все більше людей живуть окремо, зберігається активний інтерес іноземних покупців.
Пропозиція не встигає за цим попитом. Обсяги нового будівництва недостатні, особливо в привабливих регіонах. Адміністративні обмеження та дефіцит земельних ділянок під забудову лише посилюють ситуацію.
У результаті ринок не охолоджується, як це було раніше. Він поступово витісняє покупців. Люди не зникають з ринку, але змушені змінювати очікування. Вони переїжджають далі від центрів, знижують вимоги, відкладають купівлю або об’єднують доходи.
Ця тенденція вже очевидна. Все рідше нерухомість купують самостійно. Все частіше необхідні два доходи. Навіть за наявності початкового внеску банки нерідко відмовляють через недостатній рівень доходів.
Фактично ми спостерігаємо нову форму кризи. Не цінову, а кризу доступності.
У цьому контексті стає зрозумілим потенціал подальшого зростання. Якщо аналізувати ринок без емоцій, з економічної точки зору, очевидно, що нинішні ціни ще не досягли свого реального рівноважного значення.
Ринок не компенсував повністю інфляцію останніх років.
Грошова маса в єврозоні продовжує зростати, що неминуче підтримує вартість реальних активів.
А структурний дефіцит пропозиції не може бути швидко усунений.
Поєднання цих факторів створює стійкий тиск на зростання. За поточних умов потенціал підвищення цін у межах 30 або 40 відсотків виглядає не як агресивний прогноз, а як логічне продовження тренду.
Для європейського покупця це принципово важливо. Ринок житлової нерухомості Іспанії перебуває у фазі зростання, але ще не перегрітий. У реальному вимірі він залишається нижчим за історичні максимуми та підтримується сильним попитом.
Acquistare oggi significa proteggere il capitale dall inflazione, partecipare alla futura rivalutazione e, se necessario, generare reddito da locazione.
Водночас ризики різкого обвалу, як у 2008 році, суттєво нижчі, оскільки ключові причини тієї кризи відсутні.
Маємо досить рідкісну ситуацію. Ринок уже зростає, але ще не реалізував свого повного потенціалу.
Головний висновок простий. Поточна ціна нерухомості в Іспанії не є вершиною циклу. Це лише етап ширшого процесу подальшого зростання.
Себастьян Перейра, AICAT 8139, 2026
