Na hiszpa\u0144skim rynku nieruchomo\u015bci kszta\u0142tuje si\u0119 dzi\u015b sytuacja, o kt\u00f3rej m\u00f3wi wi\u0119kszo\u015b\u0107, ale kt\u00f3r\u0105 niewielu rozumie w\u0142a\u015bciwie. Cz\u0119sto pojawiaj\u0105 si\u0119 odniesienia do kryzysu, por\u00f3wnania z rokiem 2008 i oczekiwania spadku cen. Tymczasem rzeczywisto\u015b\u0107 jest zupe\u0142nie inna.<\/p>\n
Rzeczywi\u015bcie znajdujemy si\u0119 w kryzysie. Nie jest to jednak kryzys za\u0142amania rynku, lecz kryzys niedoboru.<\/p>\n
W 2008 roku rynek za\u0142ama\u0142 si\u0119 z powodu nadmiernego kredytowania i spekulacji. By\u0142o zbyt du\u017co kapita\u0142u i zbyt wiele nieruchomo\u015bci kupowanych bez realnego popytu. Gdy system przesta\u0142 by\u0107 wydolny, ceny zacz\u0119\u0142y gwa\u0142townie spada\u0107.<\/p>\n
Dzi\u015b sytuacja jest odwrotna. Na rynku nie ma nadpoda\u017cy mieszka\u0144. Wr\u0119cz przeciwnie, ich poda\u017c jest krytycznie niewystarczaj\u0105ca. To fundamentalnie zmienia regu\u0142y gry.<\/p>\n
Je\u015bli spojrze\u0107 na liczby, mo\u017cna odnie\u015b\u0107 wra\u017cenie, \u017ce ceny osi\u0105gn\u0119\u0142y ju\u017c historyczne maksima. Wed\u0142ug Idealista, pod koniec 2025 roku \u015brednia cena metra kwadratowego w Hiszpanii wynosi\u0142a oko\u0142o 2 639 euro, co wyra\u017anie przewy\u017csza poziomy z lat 2007\u20132008.<\/p>\n
Jednak po uwzgl\u0119dnieniu inflacji obraz wygl\u0105da inaczej. Od 2008 roku skumulowana inflacja znacz\u0105co zmieni\u0142a warto\u015b\u0107 pieni\u0105dza. W przeliczeniu na obecne warunki \u00f3wczesny szczyt rynku odpowiada\u0142by poziomowi oko\u0142o 3 000 euro za metr kwadratowy.<\/p>\n
Oznacza to, \u017ce w uj\u0119ciu realnym rynek wci\u0105\u017c nie osi\u0105gn\u0105\u0142 swoich wcze\u015bniejszych warto\u015bci. Co wi\u0119cej, pozostaje o oko\u0142o 10\u201315 procent poni\u017cej nich.<\/p>\n
W tym miejscu pojawia si\u0119 kluczowy aspekt. Wielu osobom wydaje si\u0119, \u017ce nieruchomo\u015bci sta\u0142y si\u0119 niedost\u0119pne wy\u0142\u0105cznie z powodu wzrostu cen. W rzeczywisto\u015bci g\u0142\u00f3wn\u0105 przyczyn\u0105 jest spadek si\u0142y nabywczej.<\/p>\n
W ostatnich latach wzros\u0142y praktycznie wszystkie kategorie wydatk\u00f3w. Ceny \u017cywno\u015bci zwi\u0119kszy\u0142y si\u0119 o ponad po\u0142ow\u0119, koszty energii w niekt\u00f3rych segmentach niemal si\u0119 podwoi\u0142y, a us\u0142ugi r\u00f3wnie\u017c znacz\u0105co zdro\u017ca\u0142y. Jednocze\u015bnie nieruchomo\u015bci ros\u0142y wolniej ni\u017c wiele podstawowych kategorii.<\/p>\n
Mimo to s\u0105 postrzegane jako najdro\u017csze. Pow\u00f3d jest prosty. To najwi\u0119kszy wydatek w \u017cyciu. Nie mo\u017cna go zast\u0105pi\u0107, od\u0142o\u017cy\u0107 ani cz\u0119\u015bciowo ograniczy\u0107. Jest bezpo\u015brednio zale\u017cny od dochod\u00f3w i decyzji kredytowej banku, a nie wy\u0142\u0105cznie od zgromadzonego kapita\u0142u.<\/p>\n
Na tym tle powstaje kluczowa nier\u00f3wnowaga wsp\u00f3\u0142czesnego rynku. Popyt pozostaje wysoki i nadal ro\u015bnie. Liczba ludno\u015bci zwi\u0119ksza si\u0119, zmienia si\u0119 struktura gospodarstw domowych, coraz wi\u0119cej os\u00f3b mieszka samodzielnie, a zainteresowanie ze strony nabywc\u00f3w zagranicznych systematycznie ro\u015bnie.<\/p>\n
Jednocze\u015bnie poda\u017c nie nad\u0105\u017ca za tym popytem. Nowe budownictwo jest niewystarczaj\u0105ce, szczeg\u00f3lnie w najbardziej atrakcyjnych regionach. Ograniczenia administracyjne oraz niedob\u00f3r grunt\u00f3w tylko pog\u0142\u0119biaj\u0105 ten problem.<\/p>\n
W rezultacie rynek nie sch\u0142adza si\u0119, jak mia\u0142o to miejsce w przesz\u0142o\u015bci. Zaczyna wypiera\u0107 kupuj\u0105cych. Nie znikaj\u0105 oni z rynku, lecz zmieniaj\u0105 swoje oczekiwania. Przenosz\u0105 si\u0119 dalej od centr\u00f3w miast, obni\u017caj\u0105 wymagania, odk\u0142adaj\u0105 decyzj\u0119 zakupow\u0105 lub \u0142\u0105cz\u0105 dochody.<\/p>\n
To ju\u017c si\u0119 dzieje. Coraz rzadziej nieruchomo\u015bci kupowane s\u0105 indywidualnie. Coraz cz\u0119\u015bciej wymagane s\u0105 dwa \u017ar\u00f3d\u0142a dochodu. Nawet przy posiadaniu wk\u0142adu w\u0142asnego banki nierzadko odmawiaj\u0105 finansowania z powodu niewystarczaj\u0105cego poziomu dochod\u00f3w.<\/p>\n
W praktyce obserwujemy now\u0105 form\u0119 kryzysu. Nie jest to kryzys cenowy, lecz kryzys dost\u0119pno\u015bci.<\/p>\n
W tym kontek\u015bcie \u0142atwiej zrozumie\u0107 potencja\u0142 dalszego wzrostu. Analizuj\u0105c rynek w spos\u00f3b ekonomiczny, bez emocji, wida\u0107 wyra\u017anie, \u017ce obecne ceny nie osi\u0105gn\u0119\u0142y jeszcze swojego realnego punktu r\u00f3wnowagi.<\/p>\n
Po pierwsze rynek nie skompensowa\u0142 inflacji ostatnich lat.<\/p>\n
Po drugie poda\u017c pieni\u0105dza w strefie euro nadal ro\u015bnie, co bezpo\u015brednio wp\u0142ywa na warto\u015b\u0107 aktyw\u00f3w realnych.<\/p>\n
Po trzecie niedob\u00f3r poda\u017cy ma charakter systemowy i nie zostanie szybko rozwi\u0105zany.<\/p>\n
\u0160o faktoru kombin\u0101cija rada notur\u012bgu aug\u0161upejo\u0161u spiedienu. Pa\u0161reiz\u0113jos apst\u0101k\u013cos cenu pieauguma potenci\u0101ls 30 l\u012bdz 40 procentu robe\u017e\u0101s neizskat\u0101s k\u0101 p\u0101rm\u0113r\u012bgi optimistisks scen\u0101rijs, bet gan k\u0101 lo\u0123isks struktur\u0101l\u0101s tendences turpin\u0101jums.<\/p>\n
Dla europejskiego nabywcy jest to kluczowa informacja. Rynek w Hiszpanii znajduje si\u0119 dzi\u015b w fazie wzrostu, ale nie jest jeszcze przegrzany. Pozostaje poni\u017cej swoich historycznych poziom\u00f3w w uj\u0119ciu realnym i jednocze\u015bnie jest wspierany przez silny popyt.<\/p>\n
Oznacza to, \u017ce zakup nieruchomo\u015bci w obecnym momencie realizuje kilka cel\u00f3w jednocze\u015bnie. Pozwala zabezpieczy\u0107 kapita\u0142, uczestniczy\u0107 w dalszym wzro\u015bcie rynku oraz, w razie potrzeby, generowa\u0107 doch\u00f3d z najmu.<\/p>\n
Jednocze\u015bnie ryzyko gwa\u0142townego za\u0142amania, jak w 2008 roku, jest znacz\u0105co ni\u017csze, poniewa\u017c nie wyst\u0119puj\u0105 kluczowe przyczyny tamtego kryzysu.<\/p>\n
W efekcie mamy do czynienia z rzadk\u0105 sytuacj\u0105. Rynek ju\u017c ro\u015bnie, ale wci\u0105\u017c nie osi\u0105gn\u0105\u0142 swojego pe\u0142nego potencja\u0142u.<\/p>\n
Najwa\u017cniejszy wniosek jest prosty. Obecne ceny nieruchomo\u015bci w Hiszpanii nie stanowi\u0105 szczytu cyklu. To dopiero jeden z jego etap\u00f3w.<\/p>\n
Sebastian Pereira, AICAT 8139, 2026<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
\u0421\u0435\u0433\u043e\u0434\u043d\u044f \u043d\u0430 \u0440\u044b\u043d\u043a\u0435 \u043d\u0435\u0434\u0432\u0438\u0436\u0438\u043c\u043e\u0441\u0442\u0438 \u0432 \u0418\u0441\u043f\u0430\u043d\u0438\u0438 \u0444\u043e\u0440\u043c\u0438\u0440\u0443\u0435\u0442\u0441\u044f \u0441\u0438\u0442\u0443\u0430\u0446\u0438\u044f, \u043a\u043e\u0442\u043e\u0440\u0443\u044e \u0431\u043e\u043b\u044c\u0448\u0438\u043d\u0441\u0442\u0432\u043e \u043e\u0431\u0441\u0443\u0436\u0434\u0430\u0435\u0442, \u043d\u043e \u0434\u0430\u043b\u0435\u043a\u043e \u043d\u0435 \u0432\u0441\u0435 \u043f\u043e\u043d\u0438\u043c\u0430\u044e\u0442 \u043f\u0440\u0430\u0432\u0438\u043b\u044c\u043d\u043e. \u0427\u0430\u0441\u0442\u043e \u0433\u043e\u0432\u043e\u0440\u044f\u0442 \u043e \u043a\u0440\u0438\u0437\u0438\u0441\u0435, \u043f\u0440\u043e\u0432\u043e\u0434\u044f\u0442 \u043f\u0430\u0440\u0430\u043b\u043b\u0435\u043b\u0438 \u0441 2008 \u0433\u043e\u0434\u043e\u043c, \u0436\u0434\u0443\u0442 \u043f\u0430\u0434\u0435\u043d\u0438\u044f \u0446\u0435\u043d. \u041d\u043e \u0440\u0435\u0430\u043b\u044c\u043d\u043e\u0441\u0442\u044c \u0441\u0435\u0439\u0447\u0430\u0441 \u0441\u043e\u0432\u0435\u0440\u0448\u0435\u043d\u043d\u043e \u0438\u043d\u0430\u044f. \u041c\u044b \u0434\u0435\u0439\u0441\u0442\u0432\u0438\u0442\u0435\u043b\u044c\u043d\u043e \u043d\u0430\u0445\u043e\u0434\u0438\u043c\u0441\u044f \u0432 \u043a\u0440\u0438\u0437\u0438\u0441\u0435. \u0422\u043e\u043b\u044c\u043a\u043e \u044d\u0442\u043e \u043d\u0435 \u043a\u0440\u0438\u0437\u0438\u0441 \u043e\u0431\u0432\u0430\u043b\u0430, \u0430 \u043a\u0440\u0438\u0437\u0438\u0441 \u0434\u0435\u0444\u0438\u0446\u0438\u0442\u0430. \u0412 2008 \u0433\u043e\u0434\u0443 \u0440\u044b\u043d\u043e\u043a \u0440\u0443\u0445\u043d\u0443\u043b \u0438\u0437-\u0437\u0430 \u0438\u0437\u0431\u044b\u0442\u043e\u0447\u043d\u043e\u0433\u043e \u043a\u0440\u0435\u0434\u0438\u0442\u043e\u0432\u0430\u043d\u0438\u044f […]<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":3505,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-3504","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-uncategorized"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/gruporeunion.es\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3504","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/gruporeunion.es\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/gruporeunion.es\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/gruporeunion.es\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/gruporeunion.es\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3504"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/gruporeunion.es\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3504\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/gruporeunion.es\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/3505"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/gruporeunion.es\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3504"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/gruporeunion.es\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=3504"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/gruporeunion.es\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=3504"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}