De Spaanse vastgoedmarkt bevindt zich in een fase waar veel over wordt gesproken, maar die slechts door weinigen correct wordt geïnterpreteerd. Men spreekt over een crisis, vergelijkt de situatie met 2008 en verwacht prijsdalingen. De huidige realiteit is echter fundamenteel anders.
Ja, er is sprake van een crisis. Maar het is geen crisis van instorting. Het is een crisis van schaarste.
In 2008 stortte de markt in door overmatige kredietverlening en speculatie. Er was te veel kapitaal beschikbaar en er werden te veel woningen gekocht zonder duurzame, reële vraag. Toen het systeem deze onevenwichtigheden niet langer kon dragen, daalden de prijzen scherp.
Vandaag is de situatie het tegenovergestelde. Er is geen overaanbod. Er is een structureel woningtekort. En dat verandert de spelregels volledig.
Op het eerste gezicht lijken de cijfers aan te tonen dat de prijzen al historische hoogtepunten hebben bereikt. Volgens Idealista bedroeg de gemiddelde prijs per vierkante meter in Spanje eind 2025 ongeveer 2 639 euro, nominaal hoger dan de piekniveaus van 2007 en 2008.
Wanneer echter rekening wordt gehouden met de cumulatieve inflatie sinds 2008, ontstaat een ander beeld. Omgerekend naar huidige koopkracht zou de vorige markt piek overeenkomen met ongeveer 3 000 euro per vierkante meter.
Dat betekent dat de markt in reële termen zijn historische hoogtepunt nog niet heeft bereikt. Ze ligt nog altijd circa 10 tot 15 procent lager.
Hier ligt het kernpunt. Veel mensen ervaren wonen als onbetaalbaar geworden. Maar het probleem is niet uitsluitend de prijsstijging. De doorslaggevende factor is de daling van de koopkracht.
In de afgelopen jaren zijn vrijwel alle uitgavencategorieën aanzienlijk gestegen. Voedingsmiddelen zijn sterk duurder geworden, energieprijzen zijn in bepaalde segmenten bijna verdubbeld en ook diensten zijn merkbaar in prijs toegenomen. Vastgoed is daarentegen minder snel gestegen dan veel essentiële kostenposten.
Toch wordt juist vastgoed als het duurst ervaren. De reden is duidelijk. Het is de grootste investering in het leven van een huishouden. Het kan niet worden vervangen of gedeeltelijk worden teruggebracht. Bovendien hangt aankoop niet alleen af van spaargeld, maar ook van stabiel inkomen en hypotheekgoedkeuring.
Tegen deze achtergrond ontstaat het belangrijkste onevenwicht van de huidige markt. De vraag blijft hoog en groeit verder. De bevolking neemt toe, huishoudens worden kleiner, meer mensen wonen alleen en de interesse van internationale kopers blijft sterk.
Het aanbod kan deze vraag niet bijbenen. Nieuwbouwproductie is onvoldoende, vooral in populaire regio’s. Administratieve beperkingen en schaarste aan bouwgrond versterken deze spanning.
Het gevolg is geen afkoeling zoals in eerdere cycli. In plaats daarvan worden kopers geleidelijk uit de markt gedrukt. Zij verdwijnen niet, maar passen hun verwachtingen aan. Zij verhuizen verder van stedelijke centra, verlagen hun eisen, stellen de aankoop uit of combineren inkomens om financiering mogelijk te maken.
Deze ontwikkeling is al zichtbaar. Alleen kopen wordt zeldzamer. Twee inkomens zijn steeds vaker noodzakelijk. Zelfs met voldoende eigen middelen worden hypotheekaanvragen regelmatig afgewezen vanwege onvoldoende inkomensniveau.
In feite zien we een nieuwe vorm van crisis. Geen prijscrisis, maar een betaalbaarheidscrisis.
Vanuit dit perspectief wordt het verdere groeipotentieel duidelijk. Een rationele economische analyse toont aan dat het huidige prijsniveau nog geen reëel evenwicht weerspiegelt.
De markt heeft de inflatie van de afgelopen jaren niet volledig verwerkt.
De geldhoeveelheid in de eurozone blijft groeien, wat reële activa structureel ondersteunt.
En het structurele woningtekort kan niet op korte termijn worden opgelost.
De combinatie van deze factoren creëert aanhoudende opwaartse druk. Onder de huidige omstandigheden lijkt een verdere prijsstijging van 30 tot 40 procent geen overdreven prognose, maar een logische voortzetting van de structurele trend.
Voor Europese kopers is dit een essentieel inzicht. De Spaanse woningmarkt bevindt zich in een groeifase zonder oververhit te zijn. In reële termen ligt zij nog onder haar historische piek en wordt zij gedragen door solide vraag.
Een aankoop op dit moment vervult meerdere strategische doelen. Het beschermt kapitaal tegen inflatie, biedt deelname aan verdere waardestijging en maakt het mogelijk huurinkomsten te genereren.
Tegelijkertijd is het risico op een plotselinge instorting zoals in 2008 aanzienlijk kleiner, aangezien de structurele oorzaken van die crisis vandaag niet aanwezig zijn.
We bevinden ons dus in een relatief zeldzame situatie. De markt groeit al, maar heeft haar volledige potentieel nog niet bereikt.
De conclusie is helder. Het huidige prijsniveau van vastgoed in Spanje is niet het einde van de cyclus. Het is een fase binnen een bredere en nog steeds voortgaande opwaartse beweging.
Sebastian Pereira, AICAT 8139, 2026
