Spānijas nekustamā īpašuma tirgū veidojas situācija, par kuru daudzi runā, taču tikai retais to interpretē pareizi. Tiek lietots vārds krīze, vilktas paralēles ar 2008. gadu, prognozēts cenu kritums. Tomēr pašreizējā realitāte ir būtiski atšķirīga.
Jā, mēs atrodamies krīzē. Taču tā nav sabrukuma krīze. Tā ir deficīta krīze.
2008. gadā tirgus sabruka pārmērīgas kreditēšanas un spekulāciju dēļ. Bija pārāk daudz naudas un pārāk daudz īpašumu, kas tika iegādāti bez reāla pieprasījuma. Kad sistēma vairs nespēja to izturēt, cenas sāka strauji kristies.
Šodien situācija ir pretēja. Pārprodukcijas nav. Pastāv strukturāls mājokļu trūkums. Un tas pilnībā maina tirgus noteikumus.
No pirmā acu uzmetiena var šķist, ka cenas jau ir sasniegušas vēsturiskos maksimumus. Saskaņā ar Idealista datiem 2025. gada beigās vidējā cena par kvadrātmetru Spānijā bija aptuveni 2 639 eiro, nomināli pārsniedzot 2007. un 2008. gada augstākos rādītājus.
Tomēr, ja ņem vērā kopš 2008. gada uzkrāto inflāciju, aina mainās. Pārrēķinot mūsdienu naudas vērtībā, iepriekšējais tirgus maksimums atbilstu aptuveni 3 000 eiro par kvadrātmetru.
Tas nozīmē, ka reālajā izteiksmē tirgus vēl nav sasniedzis savus vēsturiskos maksimumus. Tas joprojām ir apmēram 10 līdz 15 procentus zem tiem.
Šeit ir būtiskākais punkts. Daudzi uzskata, ka mājoklis ir kļuvis nepieejams. Taču problēma nav tikai cenu pieaugumā. Izšķirošais faktors ir pirktspējas samazināšanās.
Pēdējos gados ir pieaugušas gandrīz visas izdevumu kategorijas. Pārtika ir kļuvusi ievērojami dārgāka, enerģijas izmaksas atsevišķos segmentos gandrīz dubultojušās, arī pakalpojumi ir sadārdzinājušies. Nekustamā īpašuma cenas savukārt augušas lēnāk nekā daudzas pamata vajadzību izmaksas.
Tomēr tieši mājoklis tiek uztverts kā visdārgākais aktīvs. Iemesls ir acīmredzams. Tā ir lielākā finanšu investīcija ģimenes dzīvē. To nevar aizstāt vai daļēji samazināt. Un iegāde ir atkarīga ne tikai no uzkrājumiem, bet arī no stabila ienākumu līmeņa un bankas apstiprinājuma.
Uz šī fona veidojas galvenais mūsdienu tirgus disbalanss. Pieprasījums saglabājas augsts un turpina pieaugt. Iedzīvotāju skaits palielinās, mājsaimniecību struktūra mainās, arvien vairāk cilvēku dzīvo atsevišķi, un ārvalstu pircēju interese joprojām ir spēcīga.
Piedāvājums nespēj sekot šim pieprasījumam. Jaunbūvju apjoms ir nepietiekams, īpaši pieprasītākajos reģionos. Administratīvie ierobežojumi un būvniecībai pieejamās zemes trūkums situāciju vēl vairāk pastiprina.
Rezultātā tirgus neatdziest, kā tas bija iepriekšējos ciklos. Tas pakāpeniski izspiež pircējus. Cilvēki nepamet tirgu, bet ir spiesti pielāgot savas gaidas. Viņi pārvietojas tālāk no centriem, samazina prasības, atliek pirkumu vai apvieno ienākumus.
Šī tendence jau ir redzama. Arvien retāk īpašumu iegādājas viens pats. Divi ienākumi kļūst par normu. Pat ar pietiekamu pirmo iemaksu bankas bieži atsaka finansējumu nepietiekama ienākumu līmeņa dēļ.
Faktiski mēs novērojam jaunu krīzes formu. Nevis cenu krīzi, bet pieejamības krīzi.
Šajā kontekstā kļūst saprotams turpmākās izaugsmes potenciāls. Racionāla ekonomiskā analīze rāda, ka pašreizējais cenu līmenis vēl neatbilst reālajam līdzsvaram.
Tirgus nav pilnībā kompensējis pēdējo gadu inflāciju.
Eirozonas naudas masa turpina pieaugt, kas strukturāli atbalsta reālo aktīvu vērtību.
Un strukturālo mājokļu deficītu nevar ātri novērst.
Šo faktoru kombinācija rada noturīgu augšupejošu spiedienu. Pašreizējos apstākļos cenu pieauguma potenciāls 30 līdz 40 procentu robežās neizskatās kā pārmērīgi optimistisks scenārijs, bet gan kā loģisks strukturālās tendences turpinājums.
Eiropas pircējam tas ir būtisks secinājums. Spānijas mājokļu tirgus atrodas izaugsmes fāzē, taču tas nav pārkarsis. Reālajā izteiksmē tas joprojām ir zem vēsturiskajiem maksimumiem un balstās uz spēcīgu pieprasījumu.
Mājokļa iegāde šobrīd ļauj saglabāt kapitālu inflācijas apstākļos, piedalīties turpmākajā vērtības pieaugumā un nepieciešamības gadījumā gūt ienākumus no īres.
Vienlaikus strauja sabrukuma risks, kāds bija 2008. gadā, ir ievērojami zemāks, jo šīs krīzes strukturālie iemesli pašlaik nepastāv.
Mēs atrodamies salīdzinoši retā situācijā. Tirgus jau aug, bet vēl nav sasniedzis savu pilno potenciālu.
Galvenais secinājums ir vienkāršs. Pašreizējais nekustamā īpašuma cenu līmenis Spānijā nav cikla virsotne. Tas ir posms plašākā un joprojām notiekošā izaugsmes procesā.
Sebastian Pereira, AICAT 8139, 2026
