Le marché immobilier espagnol traverse une période dont beaucoup parlent, mais que peu analysent avec précision. On évoque une crise, on établit des parallèles avec 2008, certains anticipent une baisse des prix. Pourtant, la réalité actuelle est profondément différente.
Oui, nous sommes dans une crise. Mais il ne s’agit pas d’une crise d’effondrement. Il s’agit d’une crise de pénurie.
En 2008, le marché s’est contracté sous l’effet d’un excès de crédit et d’une forte spéculation. Trop de financements, trop de biens acquis sans demande réelle et solvable. Lorsque le système n’a plus pu absorber ces déséquilibres, les prix ont chuté brutalement.
Сегодня ситуация противоположная. На рынке нет избытка жилья. Наоборот, его критически не хватает. И это фундаментально меняет правила игры.
Если смотреть на цифры, кажется, что цены уже достигли исторических максимумов. По данным Idealista, к концу 2025 года средняя цена квадратного метра в Испании составила около 2 639 евро, что заметно выше пиковых значений 2007–2008 годов.
Но если убрать эмоциональное восприятие и посмотреть на цифры с учётом инфляции, картина становится другой. С 2008 года накопленная инфляция существенно изменила стоимость денег. В пересчёте на сегодняшние условия, тот самый пик рынка соответствовал бы примерно 3 000 евро за квадратный метр.
Это означает, что в реальном выражении рынок до сих пор не догнал свои прежние значения. Более того, он остаётся примерно на 10–15 процентов ниже.
Именно здесь возникает ключевой момент. Людям кажется, что жильё стало недоступным, но на самом деле дело не только и не столько в росте цен. Основная причина в том, что сама покупательная способность снизилась.
За последние годы выросли практически все категории расходов. Продукты питания подорожали более чем наполовину, энергия в отдельных сегментах выросла почти вдвое, услуги также заметно прибавили в цене. При этом недвижимость росла медленнее, чем многие базовые категории.
Тем не менее именно она воспринимается как самая дорогая. Причина проста. Это самая крупная покупка в жизни. Её невозможно заменить, отложить или частично сократить. И она напрямую зависит от доходов и одобрения банка, а не только от накоплений.
На этом фоне формируется главный дисбаланс современного рынка. Спрос остаётся высоким и продолжает расти. Население увеличивается, меняется структура домохозяйств, всё больше людей живут отдельно, растёт интерес со стороны иностранных покупателей.
При этом предложение практически не успевает за этим спросом. Нового строительства недостаточно, особенно в востребованных регионах. Административные ограничения и нехватка земли только усиливают этот эффект.
В результате рынок не охлаждается, как это было раньше. Он начинает вытеснять покупателей. Люди не исчезают с рынка, они просто вынуждены менять свои ожидания. Переезжать дальше от центра, снижать требования, откладывать покупку или объединять доходы.
Это уже происходит. Всё реже недвижимость покупают в одиночку. Всё чаще требуется два дохода. И даже при наличии накопленного первоначального взноса банки нередко отказывают из-за недостаточного уровня дохода.
Фактически мы наблюдаем новую форму кризиса. Не ценовую, а кризис доступности.
Именно в этом контексте становится понятен потенциал дальнейшего роста. Если рассматривать рынок без эмоций, а через экономику, становится очевидно, что текущие цены ещё не достигли своего реального равновесия.
Во-первых, рынок не компенсировал инфляцию последних лет.
Во-вторых, денежная масса в еврозоне продолжает расти, а это неизбежно отражается на стоимости реальных активов.
В-третьих, дефицит предложения остаётся системным и не решается быстро.
Сочетание этих факторов создаёт устойчивое давление на рост. И если исходить из текущих данных, потенциал увеличения цен в пределах 30–40 процентов выглядит не как агрессивный прогноз, а как логичное продолжение тренда.
Для европейского покупателя это важный момент. Рынок Испании сегодня находится в стадии роста, но ещё не перегрет. Он остаётся ниже своих исторических значений с учётом инфляции и при этом поддерживается сильным спросом.
Это означает, что покупка недвижимости сейчас выполняет сразу несколько задач. Она позволяет сохранить капитал, участвовать в дальнейшем росте рынка и, при необходимости, получать доход от аренды.
При этом риски резкого обвала, как в 2008 году, существенно ниже, потому что отсутствуют ключевые причины того кризиса.
В итоге мы имеем редкую ситуацию. Рынок уже растёт, но ещё не достиг своего полного потенциала.
И главный вывод здесь достаточно простой. Текущая цена недвижимости в Испании — это не вершина цикла. Это лишь один из этапов.
Sebastian Pereira, AICAT 8139, 2026
