Al mercat immobiliari espanyol s’està configurant una situació que molts comenten però que pocs interpreten correctament. Es parla de crisi, es fan paral·lelismes amb el 2008 i s’anticipen caigudes de preus. Tanmateix, la realitat actual és completament diferent.
Sí, ens trobem en una crisi. Però no és una crisi de col·lapse, sinó una crisi d’escassetat.
L’any 2008 el mercat va caure a causa d’un excés de finançament i d’una forta especulació. Hi havia massa crèdit i massa habitatges adquirits sense una demanda real sòlida. Quan el sistema va deixar de sostenir-se, els preus es van desplomar.
Avui l’escenari és just l’oposat. No hi ha sobreoferta. Hi ha un dèficit estructural d’habitatge. I aquest fet canvia completament les regles del joc.
A primera vista, les xifres semblen indicar que els preus ja han assolit màxims històrics. Segons Idealista, a finals del 2025 el preu mitjà del metre quadrat a Espanya se situava al voltant dels 2 639 euros, superant nominalment els màxims del 2007 i 2008.
Però si eliminem la percepció emocional i analitzem les dades en termes reals, ajustats a la inflació acumulada des del 2008, la imatge canvia de manera significativa. En valors actuals, el pic del cicle anterior equivaldria aproximadament a 3 000 euros per metre quadrat.
Això significa que, en termes reals, el mercat encara no ha recuperat els seus màxims històrics. De fet, es manté entre un 10 i un 15 per cent per sota.
Aquí apareix el punt clau. Existeix la sensació generalitzada que l’habitatge s’ha tornat inaccessible, però el problema no és únicament l’increment dels preus. El factor determinant és la pèrdua de poder adquisitiu.
En els darrers anys han augmentat pràcticament totes les categories de despesa. L’alimentació s’ha encarit de manera notable, l’energia en determinats segments gairebé s’ha duplicat i els serveis també han registrat increments importants. Tot i això, el preu de l’habitatge ha crescut a un ritme més moderat que molts béns bàsics.
Malgrat això, és l’actiu que es percep com a més car. La raó és evident. Es tracta de la inversió més important en la vida d’una família. No es pot substituir, no es pot reduir parcialment i no depèn només de l’estalvi acumulat, sinó també dels ingressos recurrents i de l’aprovació bancària.
En aquest context es consolida el principal desequilibri del mercat actual. La demanda es manté elevada i continua creixent. La població augmenta, l’estructura de les llars canvia, cada vegada més persones viuen soles i l’interès dels compradors internacionals es manté fort.
L’oferta, en canvi, no aconsegueix seguir aquest ritme. La promoció d’obra nova és insuficient, especialment a les zones més demandades. Les limitacions administratives i l’escassetat de sòl urbanitzable intensifiquen encara més aquest desajust.
El resultat no és un refredament del mercat com va passar en el passat. És un procés progressiu d’expulsió de compradors. Les persones no desapareixen del mercat, però es veuen obligades a redefinir les seves expectatives. Es traslladen més lluny del centre, ajusten criteris, ajornen la decisió de compra o combinen ingressos familiars per accedir a un habitatge.
Aquesta tendència ja és visible. Cada vegada és menys habitual comprar en solitari. La doble font d’ingressos es converteix en la norma. Fins i tot amb estalvis suficients per a l’entrada, moltes operacions no s’aproven per manca de nivell de renda estable.
En la pràctica ens trobem davant una nova forma de crisi. No és una crisi de preus. És una crisi d’accessibilitat.
Des d’aquesta perspectiva es comprèn el potencial de creixement addicional. Si analitzem el mercat des d’un enfocament estrictament econòmic i no emocional, és evident que els preus actuals encara no han assolit el seu punt d’equilibri real.
El mercat no ha absorbit plenament l’efecte de la inflació acumulada en els darrers anys.
La massa monetària a la zona euro continua expandint-se i això inevitablement impacta en el valor dels actius reals.
I el dèficit estructural d’oferta no és un fenomen que es pugui resoldre a curt termini.
La combinació d’aquests factors genera una pressió sostinguda a l’alça. En les condicions actuals, un potencial d’increment del 30 al 40 per cent no s’ha d’interpretar com una previsió agressiva, sinó com una prolongació lògica de la tendència estructural.
Per al comprador europeu aquest matís és fonamental. El mercat immobiliari espanyol es troba en una fase de creixement, però no de sobreescalfament. Es manté per sota dels seus màxims històrics en termes reals i està recolzat per una demanda sòlida i diversificada.
Adquirir un habitatge en aquest moment permet protegir el capital davant la inflació, participar en la revalorització futura i, si es desitja, generar rendibilitat mitjançant el lloguer.
Al mateix temps, el risc d’un col·lapse sobtat com el del 2008 és considerablement inferior, ja que no hi concorren els factors estructurals que van provocar aquella crisi.
En definitiva, ens trobem davant una situació poc habitual. El mercat ja està creixent, però encara no ha desplegat tot el seu potencial.
La conclusió és clara. El preu actual de l’habitatge a Espanya no representa el sostre del cicle. Representa una etapa dins d’un procés de revalorització més ampli.
Sebastià Pereira, AICAT 8139, 2026
